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            “双十一”隔壁刘强东在干嘛?

            发布时间2018年11月13日 出处:融资界.分享:
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            来源: 财经郎眼Daily
            “双十一”的游戏玩了十年,每年都是一场电商大战。今年“双十一?#20445;?#22825;猫总交易额突破了2135亿元,相比去年提高了27%,阿里交出了一分漂亮的成绩单。而这个时候,隔壁家的京东又在干什么呢?

            为了给自己添些大战的筹码,京东在这个“双十一”大举杀入了房地产市场,瞄准了严冬中的长租公寓。在上个月推出了“京东直租”之后,11月8日,京东房产宣布推出旗下的长租公寓品牌“京品公寓?#20445;?#21516;时开放了位于北京条码社区立水桥店的首个公寓样板间。同?#20445;?#20140;东表示,将在“双十一”期间,在北京和上海各推出30间公寓进行限量公测,然后陆续推广到全国。

            最近一段时间,关于长租公寓市场的新闻不断,逆水行舟,京东能改变整个行业的逻辑,杀出自己的天地吗?

            长租公寓入秋

            2017年被称为长租公寓的元年,当时有很多鼓励住房租赁的政策出台,许多企业和京东一样看到了机遇,纷纷加入到长租公寓市场中来。加入长租公寓大军的成分比较复杂,有传统房地产商背景的,比如万科、龙湖,有酒店管理背景的,比如如家的逗号公寓,有房地产中介,比如世联行的红璞公寓、链家控股的自如,还有?#30475;?#20381;靠资本推动的,比如魔方公寓等等。

            理论上来讲,长租公寓并不是传统意义上的“风口?#20445;?#23427;的背后蕴藉了房价?#38505;恰?#22478;镇化持续和人口红利的多重现?#25285;?#26159;个十足的长期投资机遇。另外,这些长租公寓确实满足了租房者的不少痛点:比如对生活中的美和设计感的需求,社交的需求,当然价格的需求也是很重要的。

            但长租公寓走到现在,确实出现了不小的问题,比如说房租的证券化。原则上来?#25285;?#23545;于新兴市场,资产金融化本身如果运用得?#20445;?#21487;以推动产业的成长,但具体落实到长租公寓市场,可能未必是件好事。

            长租公寓行业有一种参与方式,多见于房地产中介公司,公司本身不持有房产,而是利用手中的房源信息,直接向房东承租,通过改造再放?#35848;?#31199;客。这个时候,有的长租公寓会采用ABS融资,这种证券化融资的信用风险可能会转嫁给租客和房东。

            简单来?#25285;?#38271;租公寓用租客的名义,向第三方金融平台借消费贷,先拿到所有的房租,然后分月向房东还款,而租客每个月缴纳租金,?#23548;?#19978;是向第三方平台还贷。由于长租公寓利润比较低,?#34892;?#20844;司拿到资金之后还会去进行别的投资,这就无疑放大了资金风险。

            所以到了今年,有长租公寓公司资金链断裂卷款跑路,租客一边还得还租金(消费贷)以防止个人信用损失,一方面还将失去房子的居住权——因为房东没有房租可收。

             

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            ?#23548;?#19978;,长租公寓市场的证券化并不是一?#32622;?#26234;的选择,首先租房市场比商品房交?#36164;?#22330;的需求更加趋向底层需求,而在这个市场上,以现在的模式来看,真正承担风险的是一群抗风险能力比较弱的年轻人,从这个角度来讲,金融或许选错了目标。

            另外,最基本的问题还是经营利润。对于长租公寓的利润,业界说法不一致,有观点认为,集约式经营的长租公寓,利润可?#28304;?#21040;10%以上。而SOHO潘石屹则不建议进入长租公寓市场,认为这是一定会赔钱的生意。但无论如何,长租公寓利润比较低,这是一个不争的事实。

            除此之外,租?#31361;?#24517;须面对经营者管理不善、偷工减料、污染超标等等问题。今年一位阿里P7级别的员工身患白血病,因而发文批判自如公寓甲醛超标的新闻点燃了整个朋友圈。

            京东逆水行舟

            现在轮到京东站在这条跑道上了,然而它的想法要简单很多,它无意和房东打交道,也不寄希望于其它金融平台,更不想自担风险,它瞄准的只是这个行业中的两个小部分——改造和放租。

            根据介绍,“京品公寓”对品牌公寓的“焕新”分为“轻装修”与“重装修”两种:其中“轻装修”主要面向新公寓,着重于软?#26696;?#36896;,而“重装修”则主要面向老旧公寓改造,提升居住品质。然后按照京东无界零售的思维来做租赁,按照京东房产曾伏虎的说法:“整个京东的供应链深入嫁接到租房领域。”这也是京东在房地产领域?#19994;?#27969;量突破点的一种尝试。

            简单来?#25285;?#20379;应链、金融、大数据、设计、用户等等,京东都可以参与,但是对于一些资产偏重的?#26041;冢?#27604;如房源、运营的问题,京东都没有深入涉及,而是交给其它的长租公寓去做。

            但问题还是在成本,房屋改装占总运营成本比重十分有限,新派公寓王戈宏就表示,长租公寓拿房成本占到70%,折旧成本12%,运营成本10%,税收6%。京东涉足这么浅,恐怕很难改变这个市场。

            而那些深度参与者在干什么呢?开发商摆脱不了大手笔,把长租公寓当成酒店来做,结果成本高,空置率也高;中介摆脱不了交易型思维,不注重品质、售后和维护。这个市场看上去是天量,但运营起来,才发现还有很多路要走。

            但这也许恰恰是一个机会,就像以前服务业发生的许多故事一样,你未必需要杀伐决断的勇气,只是先进入,然后等待这个行业变化,跟着做调整,谁能笑到最后,谁才能笑得最好看。

             

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